[IB토마토](IPO인사이트)NH프라임리츠, 서울 오피스 빌딩에 투자합니다


3분기 서울 오피스 Cap Rate 4.7%

크게 크게 작게 작게 2019-11-21 오전 8:30:00

이 기사는 2019년 11월 18일 17:21  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 허준식 기자] 엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사(이하 NH프라임리츠)는 다수의 투자자로부터 모은 자산을 '부동산 및 부동산 관련 증권에 투자해 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당'하는 것을 목적으로 하는 집합투자기구다.  
 
NH프라임리츠는 지난 5월 설립됐으며 투자대상은 SK해운·11번가·위워크·동부제철 등이 임차하고 있는 서울스퀘어, EA 스포츠·KB부동산신탁·네이버비지니스플랫폼·롯데공유오피스 등이 입주한 강남N타워, 삼성화재(000810)가 100% 임차하고 있는 삼성물산(028260) 서초사옥, 삼성에스디에스(018260)가 100% 임차 중인 잠실SDS타워 등 서울 '오피스 빌딩을 기초자산으로 한 수익증권'이다. 
 
 
서울 오피스 시장은 도심권역, 강남권역, 여의도권으로 형성돼 있으며 주요 임차인은 대기업 본사, 외국계 기업, 금융기업, IT, 벤처 등 우량 기업이다. 
 
상업용 부동산 서비스 기업 에비슨영(Avison Young)에 따르면 올해 3분기 서울 오피스 거래규모는 3조79억원, 15개 동으로 역대 최대의 거래규모를 보여주고 있고 공실률은 직전분기대비 0.8%p 내린 8.0%를 기록, 2018년 7월부터 하락세를 보이고 있다. 또한 부동산가치 대비 순운영수익을 의미하는 자본환원율(Cap Rate)은 4.7%로 국고채 3년물 수익률보다 3.4%p 높고 스프레드도 전분기 대비 0.3%p 확대되고 있다. 
  
자료/서울스퀘어
 
NH프라임리츠가 매입 예정인 부동산 관련 증권의 배당과 이자수익 예상액은 2020년 49억4500만원, 2021년 53억1800만원, 2022년 53억6200만원이며 추정 당기순이익은 2020년 46억6100만원, 2021년 47억2600만원, 2022년 47억7000만원이다. 공실률은 서울스퀘어 4.7%, 강남N타워 1.4%, 삼성물산 서초사옥과 잠실SDS타워는 0.0%로 서울 오피스 평균인 8%보다 낮다. 
 
 
NH프라임리츠는 서울 오피스 빌딩을 기초자산으로 한 수익증권에서 발생한 배당금을 기반으로 배당을 지급할 계획이며 배당기산일은 6월1일, 12월1일이다. 상장 후 7년 평균 예상 배당률은 5.52%이며 첫 배당은 2020년 8월 중에 지급될 예정이다. 
 
 
자산관리는 NH농협리츠운용이 맡는다. 서철수 NH농협리츠운용 대표는 산업은행 자금부, 산업은행 프로젝트파이낸스실, 한국투자신탁운용 SOC운용본부장, 한국투자신탁운용 실물자산운용본부장, 한국투자신탁운용 실물자산운용본부 최고투자책임자(CIO)를 역임했으며 현재 NH농협리츠운용 운용전문인력으로 등록돼 있다. NH프라임리츠는 리스크 감소 목적에서 향후 지속적인 자산 편입을 통해 자산 포트폴리오를 다각화한다는 목표다. 
 
자료/NH농협리츠운용
 
사모 물량 내년 9월까지 보호예수…976만주 일반배정  
 
NH프라임리츠 상장 대표주관사인 NH투자증권과 인수단인 키움증권(039490), 하나금융투자, 한국투자증권은 총액인수방식으로 NH프라임리츠 1376만주, 688억원 규모 공모를 진행 중이며 인수수수료는 13억7600만원(인수수수료율2.0%)다. 공모 1376만주 중 70.9%인 976만주는 일반투자자에 배정되며 기관투자자에겐 29.1%인 400만주가 배정된다. 
 
이에 앞서 NH프라임리츠는 지난 9~10월 NH농협리츠운용과 DB금융투자 등을 대상으로 사모로 490만주, 245억원(주당 발행가 5000원)을 조달했다. 
 
따라서 공모 후 발행주식 총수는 1866만주이며 주주구성은 최대주주인 NH농협리츠운용 4.8%, DB금융투자 4.28%, 우심산업개발 3.2%, 파인밸류자산운용 3.2%, 씨에스홀딩스 2.1%, 한양증권PI 2.1%, 공모주주 73.7% 등이다. 최대주주 등 기존사모 조달 물량 26.3%는 2020년 9월30일까지 보호예수된다. 
 
상장 시가총액 933억원…12월5일 코스피 상장 
 
이번 공모로 조달된 자금 672억원은 기존 사모 조달 분 245억원과 함께 서울스퀘어(410억원), 강남N타워(195억원), 삼성물산 서초사옥(130억원), 잠실SDS타워(150억원)를 기초자산으로 한 수익증권에 투자될 예정이다. 총 매입금액은 885억원이며 삼일회계법인은 NH프라임리츠 총 매입분에 대한 수익(지분)증권을 893억원으로 평가했다. 
 
13~14일 진행된 NH프라임리츠 기관 수요예측에선 신청수량 전량이 5000원 이상으로 집계됐으며 전체 수량 중 43.2%는 15일~6개월동안 의무보유확약을 신청했다. 수요 예측 결과를 토대로 대표주관사인 NH투자증권(005940)과 발행회사인 NH프라임리츠는 주당 공모가를 5000원으로 최종 확정했다. 공모가 기준 상장 시가총액은 933억원이다. 
 
NH프라임리츠는 일반투자자를 대상으로 18~20일까지 NH투자증권, 키움증권(039490), 하나금융투자, 한국투자증권에서 청약을 진행한 후 12월5일 코스피 시장에 상장할 예정이다. NH프라임리츠는 50년의 존속기간을 두고 지속적으로 거래됨을 원칙으로 한다. 
 
허준식 기자 oasis@etomato.com
 

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